殺人事件や自殺があった不動産は事故物件として扱われるため、一般的な物件より資産価値が低下します。
それは、建て替えをしてから売却しても同じなのか気になる方もいらっしゃることでしょう。
今回は、事故物件を建て替えても資産価値が上がらないのか、理由や建て替えるメリット・費用相場をご紹介します。
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事故物件は建て替えても資産価値が上がらない？
一般的に、事故物件は建て替えをしても資産価値が上がりません。
その理由は、不快感や恐怖心などの心理的瑕疵が残ってしまうためです。
建て替えた場合でも、資産価値は2割～5割ほど低下するため、売りに出しても買い手はなかなかつきにくいでしょう。
また、このような心理的瑕疵物件は売却時に告知義務を果たす必要があります。
建て替えをしていても過去の心理的瑕疵は残り続けるので、事件やトラブルが起きた事実や内容は買主に伝えなければなりません。
心理的瑕疵の許容範囲は買主によって異なるため、どこまで伝えるか判断に迷いますが、殺人や自殺があった事実は伝えておくのが無難です。
あえて伝えないでいると、損害賠償を請求されたり契約解除されたりするため注意しましょう。
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事故物件を建て替えるメリット
事故物件を建て替えても資産価値が落ちることに変わりはありませんが、建て替えで心理的瑕疵の低下が期待できます。
事件が起きた建物が解体され新しい建物に建て替わっていれば、気にしない買い手も多く、売却を成功させやすくなります。
また、建て替えで建物の基盤を設計し直せるため、間取りや設備の自由度が上がるのもメリットです。
シェアハウスなど賃貸物件向けに仕様変更もできるため、土地活用の幅も広がります。
その他、住宅ローンの選択肢が多く、資金調達がしやすいことも特徴です。
リフォームローンよりも金利が低いので、最終的な返済負担も軽減できます。
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事故物件を建て替えるときの費用相場
事故物件の建て替えでかかる費用は、主に解体費用・登記費用・地盤調査費用・設計建築費用の4つです。
解体費用の相場は60万円～200万円ほど、登記費用は20万円ほどかかります。
不動産登記を司法書士に依頼する場合は、所有権保存登記で2万～3万円程度です。
建て替えには地盤調査も必要で、5万円～25万円の費用の他、改良工事に1坪あたり3万円ほど必要です。
建築費用は1坪あたり50万円ほどが相場となっていますが、デザインやグレードによって差が生じる可能性があります。
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まとめ
事故物件は建て替えても資産価値が低下し、告知義務も果たさなければなりません。
しかし、建て替えれば心理的瑕疵の低下が望めるため、そのままの状態より買い手がつきやすくなります。
建て替えには解体費用・登記費用・地盤調査費用・設計建築費用がかかるので、それぞれの相場を把握しておくことが重要です。
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