不動産を売却する際、売り手には一定の責任が課されており、場合によっては物件を手放したあとでも修繕などに応じざるをえなくなることがあります。
予想外の請求を受けて家計が圧迫されないよう、どのような責任が課されているのかを事前に確認しておくと良いでしょう。
今回は、契約不適合責任の基本のほか、瑕疵担保責任との違いや不動産売却時の注意点もご紹介します。
不動産売却時に課される契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、近年の民法改正によって施行された新しい制度です。
わかりやすくいうと、売却した物件に契約書の記載と一致しない部分があったとき、売り手に修繕などの対応が求められるものです。
たとえ雨漏りなどの明確な問題があっても、その不備が契約書に明記してあれば、売却後に修繕などをおこなう必要はありません。
このような制度が買い手の保護のために設けられているので、手持ちの土地や建物を手放す際は注意しておきましょう。
これまでの瑕疵担保責任とは内容が異なるため、契約不適合責任の条文などに目を通しておくと安心です。
不動産売却前に要確認！契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いには、まず対象とされる瑕疵の種類が挙げられます。
前者では契約書に載っていない瑕疵であるのに対し、後者では隠れた瑕疵とされます。
売り手が対応を要求される期間やその手続きにも違いがあり、瑕疵担保責任では問題の欠陥を把握してから1年以内に、なんらかの権利行使をする必要がありました。
一方の契約不適合責任では、問題の把握より1年以内に通知をするのみで良いうえ、数量や移転した権利など一部のものに関しては期限が設けられていません。
買い手が請求できる権利の種類も以前と比較して、2つから5つに増えているなど、売り手側の負担が増す方向に制度が変わっています。
不動産売却時の契約不適合責任に関する注意点
契約不適合責任は、売り手と買い手の合意があれば内容を柔軟に調整できます。
注意点は、事前の取り決めが何もなければ、契約書の記載と異なる部分について売り手が杓子定規に責任を問われてしまうことです。
トラブル防止のためにも、免責の特約を定めておきましょう。
たとえば、買い手が対応を求める際の通知の期限を、通常の1年から3か月に短縮するケースが多く見られます。
住宅の設備に関しては、契約書に載っていない不備があっても、売り手が修繕などをおこなわないと取り決めることも多々あります。
築年数が古く、瑕疵が多数存在する建物では、契約不適合責任自体を無効とするように取り決める場合も少なくありません。
このように売り手側で対応できない部分に関しては、買い手との間で免責の特約を定めておき、契約書にもその旨を明記しておきましょう。
まとめ
近年の法改正の結果、不動産の売り手には契約不適合責任が課されるようになり、これまでよりも対応に注意が必要になりました。
ただ、買い手との間で合意できれば内容は柔軟に調整できるため、売り手側での対応が難しいものに関しては免責の特約を定めておくのがおすすめです。
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